?

Log in

No account? Create an account
minakovas, Alexander Minakov, Александр Минаков

minakovas


Александр Минаков

Расширяю зону комфорта


Previous Entry Share Next Entry
Почему вредно брать маленький аванс
minakovas, Alexander Minakov, Александр Минаков
minakovas

Когда покупатель на квартиру найден, ему необходимо подтвердить серьезность намерений авансом. Считается, что пока нет аванса - нет покупателя. Аванс еще называют "залог" (старообрядческ.) или "обеспечительный платеж".

У меня действует простое правило: аванс равен вознаграждению агентства, предусмотренному договором между агентством и продавцом.

Когда принят такой аванс, агенту на сделке не надо входить в сейф - упрощается схема расчетов. Тем более что расчеты по сделкам сейчас стали преимущественно безналичными. Ячейка - отмирающая архаика. Переводить по безналу вознаграждение агентству - гемор и для банков, и для нотариусов - в случае расчетов через нотариальный депозит (а это лучшая форма расчетов, по моему мнению). А так - вознаграждение надежно лежит в агентстве до сделки. Сделка не состоялась по объективным причинам? Всегда можно вернуть.

Еще важнее, что смысла аванса - удержание покупателя. Отказался от покупки - теряешь аванс (не все так однозначно, но в целом на рынке принято так). Тем удивительнее, что в петербургских агентствах до сих пор распространены авансы в 30-50 тысяч. По мне так это неплохой аванс за мебельный гарнитур. Но, скажите мне, способна ли такая сумма удержать клиента при покупке даже самой обыкновенной квартиры ценой в 3-5 млн? Сегодня покупателю нравится ваша квартира за 8 млн, он внес аванс 50 тыс. За три дня до сделки он в том же доме увидел такую же квартиру за 7,7 млн. Даже потеряв 50, он выиграет 250. А вы потеряете месяц экспозиции, ресурсы на подготовку сделки и других покупателей. При том что и 50 тыс., и 250 тыс. - мизерная часть от стоимости приобретаемого. Аванс входит в стоимость. Так почему не взять 250?

Конечно, бывают исключения. Например, люди из последних сил из хрущевки с ипотекой и маткапиталом выезжают в новое жилье, и у них просто нет наличности - в таком случае, конечно, нужно войти в положение и снизить аванс до минимума. Бывает еще, что с той стороны рьяный агент, который "да я 20 лет в недвижимости, мы всю жизнь 50 тысяч аванс вносим и ни цента больше" - легче согласиться, чтобы спасти сделку. В остальных случаях - сколько вы попросите, столько вам и принесут (да, это так просто).

Частным лицам большой аванс никто не даст. Продавец может "потерять" ваши сто или двести тысяч - ищи потом, судись. Одна из функций агентства в сделке - зафикисровать покупателя письменным соглашением и гарантировать сохранность аванса до сделки.

Это пост для агентов, тащемта.

Здесь должна быть тупая картинка с пачкой долларов, но ее не будет.



  • 1
все такъ, но в качестве дополнения: удельное большинство покупателей это и есть люди, которые "из хруща выезжают и последний доширак без соли доедают бакс вложен в новое жылье". Просто вы (ровно как и M16) занимаетесь больше up сегментом, и у вас таких клиентов, полагаю, меньше.

Мифология. Большинство квартир, которые я продаю / помогаю приобрести - имеют стоимость от 3 до 10 млн. Если торговать одной лишь "элиткой", будет 3-4 продажи в год.

практика повсеместная, но есть (с т.з. покупателя) один минус в схеме аванс (залог) равен комиссии агента. Минус был испытан на личном опыте в полной мере - после получения аванса/комиссии, агент полностью потерял интерес к сделке, хотя и в обещаниях, и в контракте были прописаны и сопровождение сделки, и помощь в переоформлениях различных, и в коммуникациях с продавцом, полный сервис в общем. Все приходилось вытаскивать клещами, вплоть до того, что самому отвозить документы адвокату после месячной задержки (офисы обоих находятся в соседних районах). Такой личный опыт + профессиональный опыт сформировал устойчивую формулу никогда не платить никому 100% аванса. :)

В рассматриваемом случае аванс, который вносит покупатель, является частью денег продавца. У агента, который продает квартиру, контракт с продавцом и формально он не обязан за вас производить работу по сбору бумаг, взаимодействию с банками, оценщиками и т.п.

Хотя, это слишком ортодоксальный подход, он уходит в прошлое. Мы, например, бесплатно оформляем ипотеку покупателю, только купи у нас, дорогой! Тем более если этот агент письменно подписался сопровождать сделку и с вашей стороны тоже (пусть даже и без дополнительной оплаты), то не выполнять - свинство. Здесь вы столкнулись с непрофессионализмом агента.

Кто бы ни был покупатель, и даже если лично мне он не платит, сделку я обязан провести к взаимному удовлетворению сторон. Кстати, если бы вы предложили агенту продавца за сопровождение 20-30 тыс., думаю, он был бы намного лояльнее (се ля ви, все любят деньги).

Edited at 2018-09-21 10:58 am (UTC)

  • 1