Category: недвижимость

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Нерезидент, пора продавать квартиру

Событие года: с 2019 нерезиденты, у которых недвижимость в собственности более 3 лет (с 2016 года - 5 лет), при продаже освобождаются от подоходного налога.

Если вы гражданин России, но пребываете за границей 183 дня в году или более - вы налоговый нерезидент. Сюда относятся ребята, уехавшие на ПМЖ или учебу, моряки и люди, которые много ездят по миру.

Прежде они обязаны были заплатить драконовский налог - 30% от всей суммы продажи без вычетов и скидок. Продал квартиру за 5 млн - отдай государству 1,5 млн.

Теперь - ноль рублей при соблюдении срока владения. Пора продавать застоявшиеся на родине квартиры, пока правительство не передумало.

Любую квартиру в Питере я могу продать дистанционно с перечислением денег на ваш счет. Вам нужно будет только приехать на подписание договора купли-продажи или оформить доверенность.

---

Пруфы:

Статья 217 Налогового кодекса определяет доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), среди которых доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более 3 (с 2016 года - 5) лет.

Пункты 9 и 10 статьи 2 424-ФЗ от 27.11.2018 исключают из соответствующей статьи налогового кодекса резидентство как обязательное условие предоставления льготы.
http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201811270059?index=23&rangeSize=1

Таким образом, статья НК, освобождающая граждан от налога доходы от продажи недвижимости с 2019 звучит так:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.


promo minakovas november 6, 2013 09:00 50
Buy for 500 tokens
Меня зовут Александр Минаков. Я – знаток Петербурга и основатель компании "Минаков недвижимость". Продам вашу квартиру быстро и по максимальной цене. Ваша мечта о новом жилье обязательно сбудется. +7 911 284-31-24, minakovas@gmail.com, во всех соцсетях minakovas В 2017 году я…
Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Лиды, зацепки и наводки

В продажах чего угодно сейчас ключевое слово - "лиды". Интуитивно понятно, что "lead" по-английски - "вести". Клиент оставляет на сайте телефон - и это ведет к контакту с ним. Это лид. Куча фирм занимается поставкой лидов под любые параметры. Как правило, все они - говно. Потому что какая-то девушка "з Брянского колл-центру" кого-то развела на разговор, не понимая сути вопроса, и заручилась согласием, чтобы клиенту перезвонил специалист.

Если копнуть глубже, существует более точный перевод слова "лид" - "зацепка" или "наводка". "Наш дядя раздумывает о продаже квартиры на Песочной набережной, вот его телефон". Это зацепка, из которой может вырасти взаимовыгодная сделка. Лид хороший, потому что дяде предлагает услугу не чужой человек.

Короче, скидывайте мне зацепки и наводки. Кто что в Питере собиратеся продать? Квартиры, комнаты, коммерцию - мне все интересно. А уж по центру так прямо есть готовые покупатели. Пишите: minakovas@gmail.com

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Я - романтик

Когда вы захотите купить квартиру в новом доме на Васильевском острове с ограниченным бюджетом, вы неизбежно упретесь в проект компании "Севен Санс" под названием "Я - романтик".

20180609_165402_resize.jpg


"Я - романтик" - странное, но абсолютно гениальное название. Выделяется на фоне других и хорошо легло на фактуру. Новая намывная территория в Невской губе, круизный порт, залив. При этом ноль инфраструктуры. Есть лишь няшные малые формы во дворах. Кто сюда поедет? Только романтики. А вот "светлый мир" и "внутри...", которые девелопер добавляет к каждому своему проекту - редкостная поебень. Особенно, конечно, "внутри" с троеточием.

Проект оказался востребован, потому что многие хотят Васильевский остров или не хотят отсюда уезжать, а продать небольшую и убитую квартиру в старом фонде на острове можно за 4-7 млн рублей. На эти деньги в "Романтике" можно прекрасно устроиться. Минус клопы и советские ЖЭКи (пока).

20180609_165243_resize.jpg


Мои друзья на заре "Севен Санс" снимали им сектантские ролики про "светлый мир внутри", которые оказались абсолютно бессмысленны. Конечно же, лицом проекта должен был стать этот персонаж (кто не знает, это чудаковатый робот Вертер из фильма "Гостья из будущего"). Прям вижу баннер во всю ширину фасада комплекса с его портретом, приветствующий проезжающих по ЗСД.

- А говорил - романтик.



I Romantique

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Почему вредно брать маленький аванс

Когда покупатель на квартиру найден, ему необходимо подтвердить серьезность намерений авансом. Считается, что пока нет аванса - нет покупателя. Аванс еще называют "залог" (старообрядческ.) или "обеспечительный платеж".

У меня действует простое правило: аванс равен вознаграждению агентства, предусмотренному договором между агентством и продавцом.

Когда принят такой аванс, агенту на сделке не надо входить в сейф - упрощается схема расчетов. Тем более что расчеты по сделкам сейчас стали преимущественно безналичными. Ячейка - отмирающая архаика. Переводить по безналу вознаграждение агентству - гемор и для банков, и для нотариусов - в случае расчетов через нотариальный депозит (а это лучшая форма расчетов, по моему мнению). А так - вознаграждение надежно лежит в агентстве до сделки. Сделка не состоялась по объективным причинам? Всегда можно вернуть.

Еще важнее, что смысла аванса - удержание покупателя. Отказался от покупки - теряешь аванс (не все так однозначно, но в целом на рынке принято так). Тем удивительнее, что в петербургских агентствах до сих пор распространены авансы в 30-50 тысяч. По мне так это неплохой аванс за мебельный гарнитур. Но, скажите мне, способна ли такая сумма удержать клиента при покупке даже самой обыкновенной квартиры ценой в 3-5 млн? Сегодня покупателю нравится ваша квартира за 8 млн, он внес аванс 50 тыс. За три дня до сделки он в том же доме увидел такую же квартиру за 7,7 млн. Даже потеряв 50, он выиграет 250. А вы потеряете месяц экспозиции, ресурсы на подготовку сделки и других покупателей. При том что и 50 тыс., и 250 тыс. - мизерная часть от стоимости приобретаемого. Аванс входит в стоимость. Так почему не взять 250?

Конечно, бывают исключения. Например, люди из последних сил из хрущевки с ипотекой и маткапиталом выезжают в новое жилье, и у них просто нет наличности - в таком случае, конечно, нужно войти в положение и снизить аванс до минимума. Бывает еще, что с той стороны рьяный агент, который "да я 20 лет в недвижимости, мы всю жизнь 50 тысяч аванс вносим и ни цента больше" - легче согласиться, чтобы спасти сделку. В остальных случаях - сколько вы попросите, столько вам и принесут (да, это так просто).

Частным лицам большой аванс никто не даст. Продавец может "потерять" ваши сто или двести тысяч - ищи потом, судись. Одна из функций агентства в сделке - зафикисровать покупателя письменным соглашением и гарантировать сохранность аванса до сделки.

Это пост для агентов, тащемта.

Здесь должна быть тупая картинка с пачкой долларов, но ее не будет.


Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Чильная комната

Россияне все больше нуждаются в помещении, в котором можно просто почилить (от англ. chill - буквально остыть, отдохнуть, расслабиться). Это не кухня-гостиная, где ползают дети, звенят телефоны и варится суп. И не спальня. Это новый формат - чильная комната.

Аттрибуты чильной следующие. Большое окно, через которое можно втыкать на деревья, закат или красивую панораму. Мебель для полулежания - шезлонги, гамаки, пуфы, ковры. Аудиосистема с хорошим звуком. Книги. Неплохо, если в такой комнате имется камин и винный шкаф. Комната не обязательно должна быть большой - чилить приятнее всего одному.

Когда выделить отдельное помещение для чилинга нет возможности, можно обустроить небольшую чилл-зону в гостиной. Кстати, у некоторых чильная уже имеется - это широкая застекленная лоджия или терраса.

- А куда подевался наш Елисей?
- В чильной уже два часа торчит.



Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Идеальная квартира

Правда жизни: лучше всего продается квартира без проживающего в ней собственника. Без членов его семьи, детей, собак, котов и черепах. Без арендаторов, упаси господь. Без вещей и практически без мебели. С нейтральным ремонтом - если квартира пригодна для проживания сразу. С уже проведенным демонтажом или белой предчистовой отделкой, когда квартира под ремонт. Идеальная квартира - пустая. При хорошей подготовке она часто уходит с первого показа.



Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Мы подумаем

- Александр, мы подумаем и вам обязательно перезвоним. В любом случае! Посмотрим завтра еще один вариант, и сразу вас наберем. До конца недели - точно перезвоним.

Так говорят посетители квартир перед тем как пропасть навсегда. Хоть один бы, сука, перезвонил. Звонят только, если надумали покупать. С другой стороны - разумно. При длительном поиске людей задалбывает звонить. Да и агентов тоже пустые звонки не радуют. Иногда, правда, я сам звоню. Узнать, что не понравилось и какие есть препятствия (чтобы устранить). Но в большинстве ситуаций "мы подумаем" - означает "бобик сдох".

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Не болтай

- Та, что с ремонтом 7450. А которая без ремонта на втором этаже - 7100. Эта со старым ремонтом и 7200.
- Но эта мне больше понравилась, чем на втором.

Такой диалог у лифта между потенциальным покупателем и его агентом я услышал, когда прислонил ухо к двери квартиры, которую только что показывал.

Ребят, которым я помогаю с поиском квартиры, всегда предупреждаю, что начинать обсуждение квартиры можно не ранее, чем мы покинем парадную и отойдем на достаточное расстояние от дома.

Соблюдение определенных правил при покупке и продаже недвижимости может привести к выигрышу в неколько сот тысяч рублей, а незнание некоторых приемов - к упущенной выгоде.

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Большая комната

В продолжении вчерашней темы гостиных. Когда мы с родителями жили в пятиэтажке, гостиная у нас называлась "большая комната". Когда я стал жить отдельно, гостиная в нашей семье также получила название "большая комната", хотя она не была самой большой. Постепенно застройщики и риелторы поспособствовали тому, что понятие "гостиная" шагнуло в массы.

Потом я начал заниматься продажей квартир. Я заметил, что часть людей, приходящих на просмотры, называют гостиню "залом". Оказалось, что за пределами Питера (или Северо-Запада? или крупных городов?) это слово в обиходе. Вот у вас в квартире - гостиная, большая комната или зал? И укажите город, пожалуйста.

Картинка из Яндекса с подписью "эксклюзивный дизайн зала".