?

Log in

No account? Create an account

minakovas


Александр Минаков

Расширяю зону комфорта


Entries by category: лытдыбр

Как правильно продать квартиру
minakovas, Alexander Minakov, Александр Минаков
minakovas
Продавать старые чайники на Авито все вроде бы научились. Квартира - сложный и дорогой товар. Нельзя просто так сфоткать квартиру на айфон, разместить бесплатную объяву на Яндексе и - вуаля, вам принесли N миллионов наличными. Расскажу вам правильную последовательность.


Квартиру необходимо оценить

Поручить это лучше специалисту. Почти все продавцы эмоционально привязаны к квартире и не способны к адекватной оценке. Самая распространенная ошибка – поставить в продажу на 300-500 тыс. дороже, чем средняя цена по рынку и стоять до последнего. В результате покупатели смотрят другие квартиры. Вы помогаете конкурентам продавать. У вашей квартиры проходит "медовый месяц". Она зависает. Проходит год. Скрепя сердце, собственник снижает цену до адекватной. За это время рубль подъела инфляция, ушли выгодные предложения строящегося жилья, начались Крым и Сирия, или изменились еще какие-то важные для продавца обстоятельства.

Примеры неадеквата подчеркнуты красным. С какой Луны упали эти люди?



Квартиру надо подготовить к продаже

В интерьере квартир, выставленных продавцами самостоятельно, висит одежда, стоят тарелки с едой, разбросаны игрушки. По центру чуть ли не носки хозяина. И сам он отражается в зеркале шкафа. Покупателю неприятен весь этот мусор вашей прошлой жизни. Он хочет видеть себя любимого в будущей квартире. В идеале она должна быть пустой. С аккуратной мебелью. Перед продажей машины делают предпродажную подготовку. Так же и с жильем. Покупателю не обязательно знать, что вашу квартиру пять лет драли коты и дети. Генеральная уборка - обязательно. Мелкий ремонт - по возможности. Выбросьте уже, наконец, телевизор с кинескопом, он уже давно не сексуален даже для трудовых мигрантов.

Случайная кухня. На фото полумрак, хотя на улице белый день. Холодильник облеплен магнитами, словно мухами. В ногах какое-то ведро. Детское кресло - а ребенок, наверное, прописан в квартире или владеет долей? Мелкая деталь, а ненужные мысли порождает. Основное достоинство - большое окно, полностью скрыто цветами и визуальным мусором.



Квартира должна быть красиво упакована

Интернет забит кривыми зернистыми фотками с телефона, сделанными в ночное время. Как должна быть отснята квартира - смотрите на примере одной из квартир на Варшавской улице, которую я сечас продаю. Прочтите описание, чтобы понять, каким должен быть сопроводительный текст. Покупатели листают сотни объявлений и за плохие фотки глаза просто не зацепятся. Пространные тексты без выделенных абзацев - не прочтут. Это значит - не позвонят, не посмотрят, не купят.




Квартира должна активно рекламироваться

Пост в контакте с просьбой репоста - 100 друзей увидят, шансов ноль. 95% покупателей ищут квартиры на 4-х сайтах. Это Cian.ru, Emls.ru, Avito.ru, Realty.yandex.ru. На каждом у вас должно стоять платное объявление и нужно следить, чтобы оно периодически поднималось в поисковой выдаче. По объявлениям будут звонки - они должны быть правильно отработаны и превратиться в показы. Здесь очень многое зависит от мастерства продающего. Одни люди умеют торговаться, другие - нет.




И это мы еще не затронули всяких юридических моментов и таинства сделки, которую очень легко запороть, даже когда покупатель найден.

И вот, зная все эти круги, которые надо пройти, я спрашиваю: Почему бы не снять с себя этот груз и не отдать ключи специалисту, которому вы доверяете? Сделать на него нотариальную доверенность, утвердить план продажи и получать от него отчеты. И получить результат, не затрачивая нервов и времени.

Я понимаю, почему некоторые люди сторонятся агентов. Это потому что профессия риелтора у нас была дискредитирована: рынок был дикий, многие агенты сами не следовали базовым принципам, о которых я пишу. Людям было непонятно, зачем эти недалекие посредники, если они все то же самое умеют: и телефон есть, и газета "Из рук в руки" под рукой.

Сейчас все меняется. Покупатель разборчив. Продавать трудно. Риелторами сегодня становятся не бабушки с пакетом "Рив Гош", которых сократили в НИИ. Вот я еще два года назад никаким риелтором не был. Но я соединил свой опыт урбаниста, питероведа, прекрасно знающего город, с навыками хорошего коммуникатора и продавца - и все сложилось наилучшим образом. Мне настолько это понравилось, что я оставил все остальные проекты и теперь занимаюсь только недвижимостью.

Если вы хотите продать квартиру со мной - пишите на minakovas@gmail.com, рассказывайте ситуацию. Вам будет спокойно и комфортно. И я просто не возьмусь за продажу, если вы не готовы следовать этим и другим профессиональным рекомендациям. А значит, нас ждет быстрый и отличный результат.


Я хочу, чтобы больше людей пользовалось качественными услугами. Пожалуйста, пошлите эту ссылку друзьям, которые собиратся покупать или продавать жилье в Питере. Сделайте репост или нажмите лайк.


promo minakovas november 6, 2013 09:00 50
Buy for 500 tokens
Меня зовут Александр Минаков. Я – знаток Петербурга и основатель компании "Минаков недвижимость". Продам вашу квартиру быстро и по максимальной цене. Ваша мечта о новом жилье обязательно сбудется. +7 911 284-31-24, minakovas@gmail.com, во всех соцсетях minakovas В 2017 году я…

Всеволожск: спасение от дикой урбанизации
minakovas, Alexander Minakov, Александр Минаков
minakovas
За пределами Ленинградской области город Всеволожск известен благодаря заводу "Форд" - первому локализованному в России сборочному производству иномарок. Между тем, это многогранный город и довольно крупная планета в ближней орбите Питера.

Мегаполис выплеснулся на земли Всеволожского района еще в поздние советские годы несколькими ПГТ - Сертолово, Новое Девяткино, Колтуши, поселок имени Свердлова. С начала 90-х Всеволожск стал одним из самых быстрорастущих пригородов Петербурга. Всеволожский район сегодня - это мегастройплощадка за КАДом, арена войны за землю и покупателя недвижимости. Население района увеличилось с 200 тысяч (1989 год) до 307 тысяч (2016). Число жителей самого Всеволожска выросло за 25 лет более чем в два раза.




Если смотреть на карту, единого города Всеволожска как бы и нет. Во всяком случае, совершенно не понятно, где в нем центр. Здесь нет исторической торговой улицы с замыкающим перспективу храмом, нет помпезной советской площади с модернистским зданием райкома во главе, нет даже постсоветского торгового центра, который вкупе с главным вокзалом образовывал бы пульсирующий узел, где встречаются все горожане. Если Гатчина или Выборг похожи на маленький Петербург, то Всеволожск иной. Город сросся из нескольких поселков вокруг железнодорожных станций и деревень, составлявших бывшие усадьбы. Позднее к ним добавились не очень хорошо продуманные кварталы новостроек разного периода. В результате Всеволожск больше похож на маленький Лондон. Можно жить в Мельничном ручье (местный Челси) и понятия не иметь, что творится в застроенном многоэтажками районе "Котово поле" или еще более удаленной Бернгардовке.

Я считаю, что новая урбанистическая мысль давно должна быть направлена за кольцевую автодорогу. В минувшую субботу как раз состоялась первая на моей памяти попытка перенести дискуссию о будущем Петербургской агломерации из ресторана "Палкин" и отелей на Невском в очаги нового строительства. Во Всеволожском районе был организован круглый стол "Всеволожск. XXI век". Лидеры общественных групп, эксперты, представители партии "Яблоко" говорили о проблемах градостроительного развития и пробовали найти их решение.

Переход от индустриально-технократического взгляда на город к гуманистическому устойчивому развитию и в Петербурге дается с большим трудом. Области еще сложнее. Тут и власть слабее. И бюджеты меньше. И застройщики нахрапистей. Все это служит причиной стихийного развития. Всеволожск стал многонаселенным городом, а качество жизни при этом осталось, мягко говоря, поселковым.

Местом проведения круглого стола стал сравнительно новый микрорайон Всеволожска "Южный" (не путать с городом-спутником Южный, который еще не построен). Пройдемся по району.

"Старые" кварталы Южного довольно милы. В них безошибочно угадывается финское строительство. Вроде те же панели, окна, а по "сборке" отличается так же как айфон от карманной электронной игры "Ну, погоди!". Посмотрите, как оформлен угол здания. Ему изначально задана торгово-общественная функция. В новых кварталах Южного, когда они будут заселены, для этого придется выкупать квартиры на первых этажах, прорубать входы, строить лестницы. Южный действительно начинали строить финские строители, которые пришли на отечественный рынок, как Пепси-кола, намного раньше остальных. Если бы продолжили в таком ключе и дальше (с поправкой на время, конечно), получилась бы вполне сносная Лаппеэнранта.




Девелопмент эконом-класса пошел по другому пути и взял для подражания худшие советские образцы. Брежнев неистово аплодирует этим веселеньким новостройкам из-под Кремлевской стены.




Хотя рассказы местных жителей традиционно рисовали картину апокалипсиса, в районах, которые построены несколько лет назад, реальность не сильно отличается от петербургских спальников. Парадокс областного девелопмента: чем новее дома  - тем больше пренебрежения к инфраструктуре.




С общественным транспортом повезло меньше. Он представлен исключительно китайскими пепелацами. От Южного до метро "Ладожская" трястись 40 минут.




Когда заканчиваются жилые кварталы, с любой стороны Всеволожска, начинается сосновый лес. В этом главная прелесть этого города и причина его популярности. Однако, природные ресурсы десятилетиями неоправданно приносятся в жертву коммерческим интересам. Преимущество постепенно тает.




Как отмечалось выше, районы Всеволожска весьма отличаются друг от друга. Южный - не самый лучший и не самый худший из них. Будем считать, что он задает усредненное впечатление о городе.

Нельзя не отметить, что во Всеволожске одно их самых сильных гражданских сообществ во всей области. На круглый стол в большом количестве собрались старожилы района и те, кто приехал недавно. Все эти люди много лет борются за учет интересов жителей и сохранение комфортной среды. Это здорово.




Открыл собрание специальный гость Владимир Аврутин, заместитель генерального директора Института территориального развития. В своем выступлении он рассказал о системе градостроительной документации, на основании которой осуществляется территориальное планирование и собственно застройка.

На примере будущего микрорайона Румболово Аврутин показал, что правила землепользования и застройки не соответствуют генеральному плану Всеволожска, а в самом генеральном плане неверны расчеты по социальной и транспортной инфраструктуре. Эксперт подчеркнул, что в отсутствии проекта планировки микрорайона корректный расчет необходимых объектов инфраструктуры попросту невозможен.




Главный инженер института "Урбаника" Ольга Можгова в своем докладе проанализировала утвержденные документы территориальноло планирования. Этот анализ показал, что такой важный параметр как прогнозная численность населения, в разных документах сильно разнится. Например, в поселке Мурино, если смотреть по генплану - должно быть 39 800 человек, если по выданным проектам планировки - 190 000! Проще говоря, местные органы власти не имеют понятия, сколько населения они готовы разместить на территории своих муниципалитетов и зачем. Как потом содержать весь этот жилой фонд? Где все эти люди будут учиться, отдыхать и работать? Таких вопросов на повестке дня просто нет. Приходит очередной девелопер: "Я вот тут купил у вас поля, хочу построить район на 20 000 человек!". Ему говорят "Давайте!".

Адвокат Евгений Баклагин объяснил, почему дела обстоят так. По действующему законодательству власти обязаны выдать собственнику земли градостроительный план, даже если в поселении нет проекта планировки и межевания. Далее, инвестор, само собой, берет максимальные значения предельных параметров разрешенного строительства. Вместо удобного квартала получается гетто. Возможные выходы из этой ситуации – либо пересмотреть генеральные планы поселений и уменьшить допустимую плотность застройки, либо разрабатывать проекты планировки территорий за счет бюджета, чтобы собственники земли действовали в этих рамках. В конечном счете это окажется выгоднее с точки зрения будущего развития территории.

Баклагин подчеркнул, что в настоящее время обеспеченность новостроек Ленинградской области объектами инфраструктуры составляет около 10 процентов, не обеспеченными инфраструктурой остаются около 5 млн. кв. метров жилья введенного в эксплуатацию за последние годы.




Своим опытом поделились представители общественных групп и инициатив. Это люди, которые прилагают усилия, чтобы прекратить дикую, неуправляемую урбанизацию во Всеволожском районе. Антон Гордюк участник группы «Спасем Колтуши!» рассказал об опыте участия в публичных слушаниях по градостроительным проектам.

Руководитель фонда «Сохранения природного и культурного наследия Колтуши» Ирина Гавриленко сделала акцент на том, что во всей Ленинградской области не определены границы и режимы охраны памятников всемирного наследия ЮНЕСКО, а также ряда объектов культурного наследия, таких как «Дорога жизни», Научный городок Павлова, старинные усадьбы и парки, а их в области более сотни. Это делает невозможным их сохранение.

Жительница Всеволожска Галина Вавилова привела такую статистику: с начала 2015 года в городе состоялось девять слушаний по разрешению отклонений от разрешенных параметров застройки. В 8 случаях разрешили отклонения, например, разрешили увеличить плотность застройки в 2 раза, и только в одном месте (Румболово), где жители сумели организовать жесткое противодействие, застройщику отказали.




Реальность такова, что активные граждане остаются единственными, кому интересно происходящее с их местом проживания. Застройщики, по понятным причинам, видят в людях с активной жизненной позицией только досадное препятствие. Большинство жителей новостроек решает личную проблему жилья или покупает квартиру просто для вложения средств. Качество среды на момент покупки их мало волнует. Покупатели жилья надеются, что школы, медпункты, детсады и дороги появятся через пару-тройку лет, как нарисовано в рекламных буклетах и на красивых рендерах.

Новоселов ждет разочарование. Начав жить во Всеволожском районе, через некоторое время они либо вынужденно пополняют ряды недовольных, либо пробуют вернуться обратно в Питер, поближе к цивилизации. На их место приезжают менее благополучные слои населения. Так в течение 15-20 лет новый район может заметно деградировать.

Выступающих заглянул послушать глава администрации Всеволожского района Владимир Драчев. Именно заглянул, по-соседски, даже не попросил слова. Всю жизнь он профессионально занимался биатлоном, выступал на олимпиадах. Потом - раз, и сразу стал главой администрации. Без каких-либо промежуточных ступеней. "По предложению губернатора". Все поведение Драчева говорило, что он не является субъектом принятия решений. Смиренно просидевший первую часть мероприятия, в середине глава сказал, что ему пора забирать сына откуда-то, отметил, что он со всем согласен, и удалился.




От исполнительной власти остался начальник отдела архитектуры и градостроительства Евгений Бородаенко. Главный районный архитектор и без того сидел как на иголках, а когда ему дали слово, занял оборону: "Я просто делаю свою работу", "Чиновник действует в строгом соответствии с законами, если хотите, чтобы мы работали иначе, меняйте законы", "Вы, граждане, должны выступать с инициативами, а мне некогда". Цитаты не точные, но смысл такой.


Кто-то произнес слово "беспомощность". Паралич политической воли, который мы наблюдаем в Питере, также сковывает и Всеволожск.

Михаил Амосов, доцент Института наук о Земле СПбГУ (так называется теперь объединенный географический и геологический факультет) призвал принять как данность тот факт, что в настоящий момент органы власти не в состоянии отбалансировать коммерческие и общественные интересы.

Амосов, по совместительству руководитель петербургского "Яблока", рассказал о концепции "Большой Петербург. XXI век" (pdf), разработанной институтом "Урбаника" по заказу партии "Яблоко". Посмотрите, кстати, это хорошо написанный и неплохо иллюстрированный документ. Я впервые вижу, чтобы политическая партия положила в программу просто-таки все принципы нового урбанизма.




Амосов отметил, что решение кроется в координации действий на уровне агломерации (Большого Петербурга). Кстати орган, координирующий развитие транспорта Петербурга и Ленобласти усилиями федерального центра уже создан, сотрудничество в сфере градостроительства тоже постепенно начинается.

В завершение яблочник призвал активных людей не ограничиваться общественным участием, а самим идти в политику.




Видеозапись круглого стола можно посмотреть на Всеволожском форуме. Организаторы обещают в ближайшее время обобщить и разослать материалы в правительство области и в местные органы власти. Более того, общественные круглые столы запланированы в других районах Ленинградской области. Ведь только непреклонное давление со стороны формирующегося местного сообщества, знающего, неравнодушного и уверенного в своей правоте, позволит положить конец дикой застройке, спасти прилегающие к Санкт-Петербургу районы от деградации, сделать качество жизни реальным приоритетом. Другого пути нет.