Category: общество

Category was added automatically. Read all entries about "общество".

Как оценить квартиру

Квартира Петроградка Недвижимость Старый фонд Минаков

Затратный подход. Я купил квартиру за 10, вложил 5, значит, она стоит 15! Правда жизни: на затраты продавца абсолютно всем пох. Собираешься продавать - не вкладывайся сильно.

Алгоритмы. Сайты вроде Циана обзавелись алгоритмами, которые выдают примерную стоимость и показывают рядом с объявлениями. Жаль, автоматическая оценка пока не умеет учитывать качества дома, виды, ремонт и десяток других важных параметров. Получается вилами по воде.

Аналоги. Можно посмотреть, за сколько выставлены похожие квартиры в соседних домах. Есть ловушки. "Сосед сказал, что продал за 30 млн". А вы видели договор? Людям свойственно приукрашивать. И вообще у него вид на воду, а вас во двор. Важно не ориентироваться только на свой дом, а сравнивать по всему району - именно так делает большинство покупателей. Смотреть по нижней границе, потому что наверху - всегда тусовочка неадекватов, которые взяли цену с потолка.

История экспозиции. У Яндекса можно узнать, по какой цене квартиры в конкретном доме выставлялись изначально, сколько простояли и при какой цене были сняты. Данные за 4 года. Конечно, если были сняты - не факт, что проданы и не факт что без торга, однако если внимательно изучить цифры и сроки, можно многое понять.
Независимый оценщик. Оценщик не откроет Америки - он посмотрит точные аналоги, используя массу параметров и поправочных коэффициентов. Отчет стоит примерно 4 тыс. Это хороший способ, если нужно подкрепить оценку талмудом с цифрами и печатями.

Риелтор. В отличие от роботов, оценщиков и соседей, риелторы продают квартиры каждый день. Мы взвесим все данные из перечисленных источников с поправкой на их достоверность. Мы знаем, что не знает никто - цены реальных сделок. Знаем вкусы покупателей. Знаем как улучшить квартиру без больших затрат, чтобы она продалась дороже и быстрее.

Я лично встречаюсь с собственниками квартир, оцениваю и даю рекомендации по продаже.

Пишите minakovas@gmail.com

minakov.realty
promo minakovas november 6, 2013 09:00 50
Buy for 500 tokens
Меня зовут Александр Минаков. Я – знаток Петербурга и основатель компании "Минаков недвижимость". Продам вашу квартиру быстро и по максимальной цене. Ваша мечта о новом жилье обязательно сбудется. +7 911 284-31-24, minakovas@gmail.com, во всех соцсетях minakovas В 2017 году я…

Что с рынком недвижимости в Питере

Апокалипсиса нет. Работаем нежно, не дыша друг на друга и окропляясь антисептиком. Люди доверили нам квартиры, и мы не можем их подвести.

Банки работают, кредиты выдаются, сделки идут. Ипотечные ставки выросли пока не сильно - почти у всех банков они держатся в пределах 10%. Обменять рубли на недвижимость сейчас - хороший вариант.

Городские МФЦ работают в штатном режиме. Вчера подавали документы на Красного Курсанта, 28 - не было даже очереди. Областные МФЦ с 25 марта работают только по записи.

Чтобы избежать подачи через МФЦ есть два способа - электронная регистрация через нотариуса или Сбербанк (нотариуса или банк все равно придется посетить).

А еще можно выдать доверенность на агента и он все сделает сам, пока вы самоизолируетесь под пледиком.

Вопросы? Пишите в директ +7 911 284-31-24

Цепочка

Агенты старой школы любят похвалиться, что у них была цепочка из 30 квартир. Почему возникали такие цепочки? Потому что в СССР не было частной собственности. Переехать можно было только в рамках такого адского обмена.

Советские люди готовы были на такое еще и потому, что не было ипотек, долевого строительства, квартир-студий как класса. Рынок аренды был очень скуден. Все это прекрасно описано в двойной книге Юрия Кружнова "Записки квартирного маклера" и "История квартирного вопроса в России или коммуналки навсегда".

Сейчас мастерство агента в том, чтобы максимально обрубить звенья цепочки. Людей, которым совсем некуда переехать, сейчас меньшинство. Агент, который максимально отсекает все встречки, кроме квартиры, желаемой его клиентом - молодец.

===

Больше постов в Телеге и Инсте, а еще есть блог на Яндексе

https://tlg.name/minakovas

https://www.instagram.com/minakovas/

https://zen.yandex.ru/profile/editor/id/5a510c19dcaf8e28b441bdd5

Подпишись!

Гендерные праздники

Девочки каждый год носятся с 23 февраля. Потом они наивно ожидают, что "мальчики нашего офиса тоже что-нибудь придумают на женский день". А мальчики в гробу видали эти праздники. Причем оба. Поэтому девочки офиса из года в год получают по гвоздике и какие-нибудь тупые шарики с дешевой пиццей. Это в лучшем случае. Казалось бы, после нескольких таких обломов энтузиазм девочек должен был бы поугаснуть. Но нет! Похоже, им просто нравится коллективная предпраздничная атмосфэра.

Окажемся на улице!

Под этой патетической фразой лежит главный страх продавца и покупателя недвижимости - лишиться жилья. Хотя, какая к черту улица? Чтобы реально бомжевать нужны определенные склонности и навыки. Обычные же люди, даже при самом ужасном раскладе, вернутся к бабушке в Тамбов или снимут комнату.
- Александр, вот мы сейчас снимемся с регистрации и окажемся на улице, вы это предлагаете?
- Камон, гайз.

---

Больше постов в Телеге и Инсте

https://tlg.name/minakovas

https://www.instagram.com/minakovas/

Подпишись!

Люди как вино

Бывает, с кем-то дружишь с младых ногтей, а потом отношения обрываются. Переживаешь. Ну как так? Был закадычным чуваком - и пропал. А у человека может быть любая ситуация - появилась семья, поменялись интересы, на что-то обиделся. Разойтись на любом этапе жизни - это нормально. Будет другая ситуация, которая вас снова сблизит.

Нравилась девочка в классе. Не обращала внимания. Прошло 15 лет. Она вышла замуж, развелась, что-то поняла про жизнь. И тут ты такой: И снова здравствуйте! Примеров вокруг миллион.

Провел отличную встречу с новым клиентом. А ничего не склеилось. Не надо ему названивать каждый месяц. Подожди. Может быть сейчас у него недостаточно денег или не созрела жизненная ситуация. Если вы дествительно понравились друг другу - он вернется. Может даже через 5 лет. Сто раз так было.

В отношениях нужно терпение. Люди - как вино. Когда оно несколько лет настоится, потом только вкуснее. Впрочем, может и испортиться. И об этом тоже не стоит переживать.

---

Больше постов в Телеге и Инсте

https://tlg.name/minakovas

https://www.instagram.com/minakovas/

Подпишись!

Преображаем площадь Шевченко на Петроградской

Каждый день тысячи людей идут через неудобные переходы, огибая рекламные щиты, заборы и стихийные парковки на пл. Шевченко у метро Петроградская. Тысячи водителей стоят в пробке у Каменноостровского проспекта, где потоки с Малого и Левашовского входят в клинч по диагонали.

Я регулярно бываю в числе как пешеходов, так и водителей на этом участке. И совсем не рад тому, как выглядит одно из моих любимых мест в городе. Поэтому решено было сделать проект, как может выглядеть площадь здорового человека. Совместно с фондом "Городские проекты" была придумана концепция преображения площади.


Иллюстрация: spb.city4people.ru


Бардак, который творится на площади Шевченко, отлично можно оценить, взглянув на нее сверху. Это море асфальта, где есть только разметка островков, на которых нелегально паркуются до полусотни авто. Светофоры не регулируют перекрещивающиеся автомобильные потоки. На пересечении дорог получается хаос из машин, автобус не может нормально проехать к остановке, происходят конфликты и ДТП.


Пренебрежение к людям каждый может ощутить на себе. На сужении тротуара движению пешеходов мешают ларек и рекламный щит, которые приходится обходить с двух сторон и по дороге, особенно когда большой поток людей в час пик. На площади есть только одно кафе, а своей летней верандой оно занимает половину тротуара. Неправильная организация движения приводит к тому что около 120 человек в час перебегает площадь в неположенном месте прямо перед машинами. Потенциал общественного пространства у площади огромный, но людям незачем останавливаться, не на что смотреть, негде присесть.
_20190529_161914.jpg


Зимой посреди асфальтового моря ставят елку. Подойти к ней, если следовать правилам, никак нельзя. Такая елка для пробки получается. Благодаря снегу хорошо видно, какие большие куски площади фактически не используются для движения транспорта. При этом люди переходят площадь по естественной траектории - от ДК Ленсовета к скверу напрямик. Официальные переходы находятся совсем не там, где это нужно людям.
_20190101_171836.jpg


Фонд "Городские проекты" подготовил концепцию преображения, которая может вернуть территории функцию площади, каковой сейчас она является лишь по названию, но не по смыслу. Согласно концепции, тут появляются удобные пешеходные пути к автобусам и метро, парковка упорядочивается, автомобильный поток распределяется, а площадь наполняется различными функциями и материалами, связанными с историей места.


Иллюстрация: spb.city4people.ru

Подробное описание и больше картинок по ссылке:
https://spb.city4people.ru/project/shevchenko

Прошу вас поддержать эту и другие инициативы "Горпроектов" для Петербурга. Направьте этот постлюдям, откоторых зависит принятие решений, покажите соседям и друзьям. Кстати, в сентябре еще и выборы - муниципальных депутатов и губернатора. Требуйте от кандидатов учета вашего мнения, а еще лучше - сами выдвигайтесь в депутаты своего района.

Понятно, что город не переделать в одночасье, просто опубликовав картинки. Но давайте сделаем так, чтоб хотя бы мозги городских управленцев и проектировщиков начали работать в эту сторону. Все реально сделать, когда есть запрос большого количества людей и политическая воля.

Как урбанистика проникает к тебе в голову

Намного раньше чем недвижимостью я заинтересовался урбанистикой. Шел 2011 год. Таня Зименкова пригласила меня на конференцию по городскому развитию. Проходила она в главном здании моего университета СПбГУ.

На этом приятном собрании я узнал, что такие люди как Александр Карпов, Олег Паченков, Дима Воробьев, Антон Финогенов, Данияр Юсупов, Андрей Костюченко и еще человек двадцать двигают новую городскую повестку. Суть ее сейчас кажется простой и емкой: город для людей. А тогда доминировала советско-модернистская система городского планирования с элементами дикого капитализма, в которой горожанин был винтиком, а в центре картины стояли красивый генплан, квадратные метры, пропускная способность, производительные силы, прибыль инвесторов и что угодно, только не комфорт городского жителя.

Тогда я стал выпускать на ютубе программу "Урбанистика". Сейчас на фоне видеоблогов она, конечно, выглядит архаично. Тем не менее, за два года было создано 47 выпусков. Я напитался знаниями. А городские эксперты лучше узнали друг-друга, начали интенсивнее сотрудничать. Какие-то люди, наверное, посмотрели эти видео и начали двигать свои городские инициативы.

Тем временем, блогеры Антон Буслов mymaster, Александр Шумский proboknet, Аркадий Гершман gre4ark, Максим Кац maxkatz и Илья Варламов varlamov.ru своими публикациями сформровали мощный тренд на преобразование российских городов.

Постепенно в каждом регионе появился свой рупор - например, сейчас на слуху блог Челябинского урбаниста.

Все эти люди занимались просвещением. В начале это было просто балабольство в сети. Заметки из поездок в Европу. Переводы зарубежных статей. Максимум - какая-то лекция или уличная акция. Кто-то пошел в депутаты, как я, но не выиграл у действующей власти. Казалось, что вся эта урбанистика - безнадежная затея.

Но вдруг в Москве пришел Собянин, который поднял идею комфортного города на щит и существенно переориентировал в эту сторону бюджет. В некоторых других городах - Перми, Казани, Альметьевске, Томске, Петрозаводске хотя и не появились мэры такого же калибра, но все равно власти стали понемногу корректировать городскую политику в сторону создания качественной пешеходной, велосипедной и парковой инфраструктуры.

Дальше - вообще чудеса. Мы не заметили как застройщики начали проектировать дворы без машин. И уже в рекламе это подчеркивают. На фото - один из примеров, ЖК "Сканди клуб" на Петроградской. После первых публикаций таких дворов люди крутили у виска и говорили, что у нас этого никогда не будет. А теперь двор-парковка - это уже почти неприлично. Они останутся только в самых эконом-вариантах.



А началось все с просвещения, с распространения знаний кучкой блогеров.

Почему просвещение работает?

Человеку, чтобы осознать что-то непривычное, нужно, чтобы кто-то знающий заострил его внимание на проблеме.  Кто-то должен произнести фразу про голого короля. Кто-то должен встать и сказать: послушайте, закатанный асфальтом и забитый машинами двор – это дикое уродство. Такие дворы некрасивы, опасны для детей и неудобны для взрослых. Ради чего мы все это терпим? Зачем вы это покупаете за свои же деньги? Разные люди повторяют это сотни раз для разных аудиторий - и общественное сознание магическим образом меняется.

Волшебный эффект просвещения я познал на днях в собственном дворе. Соседка Наталья разбила цветник. Вечером я помогал ей поливать. Выходит соседка Илона из другого подъезда.
- Ой, какие вы молодцы, я тоже хочу участвовать, сажать не умею, но могу купить саженцы. Это ведь так здорово, когда соседи сообща улучшают свой двор. Это ведь как в книге Джейн Джекобс "Смерть и жизнь больших американских городов".

В этот момент у меня коротнуло, потому что я тоже читал эту книгу несколько лет назад. Это прям библия новой урбанистики, хотя впервые издана в 1961 году. Автор подробно объясняет, почему городская среда должна быть разнообразной и саморегулируемой, почему большинство людей любит гулять по изогнутым улицам старых городов, а не по широким проспектам, заставленным прямоугольными коробками, как добрососедство, малоэтажность и розничная торговля делают улицу живой и безопасной. Короче, книга охуенная, однако она не из тех, что лежат в "Буквоеде" на полке бестселлеров. Я сам читал Джекобс в скачанном пдф, и даже не думал, что ее книга широко продается. И вот, когда все эти мысли пробежали в моей голове, я спросил:
- Илона, а ваша работа как-то связана с урбанистикой?
- Нет, я врач.

Так вот, друзья, когда урбанистка-первопроходец с Манхэттена сквозь годы и океаны достучалась до врача с Петроградки, начинаются чудеса.

Естественно, я пошел на Озон и купил себе бумажный экземпляр книжки 2019 года издания. Дам вам почитать, если хотите.

До кого не удалось пока достучаться никому - так это до питерской городской власти. Так, например, для борьбы с пробками нынешний врио собирается, цитирую: "построить путепровод в районе железнодорожной станции Комарово. Кроме того, будет реконструировано и расширено до 4-х полос Зеленогорское шоссе, на нем появятся разноуровневые пешеходные переходы". То есть, ни Беглов, ни его советники вообще не вдупляют, с какими вызовами сталкивались крупные города за последние 50 лет, какие ошибки были сделаны и что говорит международный опыт. Они не понимают, что тупое расширение дорог ведет только к большей автомобилизации, а внеуличные переходы - это натуральный фашизм по отношению к пенсионерам, маломобильным и двухколесным.

Не важно, какой политической позиции вы придерживаетесь или вообще аполитичны, мне кажется недопустимым, чтобы нашим городом управляли некомпетентные мудаки. И не только просвещение здесь поможет, а сентябрьские выборы губернатора и муниципальных депутатов.

Фонд "Городские проекты" развивает проект "Преображение Петербурга" https://spb.city4people.ru, чтобы сделать центральной темой кампании изменение подхода к проектированию городских улиц и общественных пространств. А от городского движения "Красивый Петербург" в губернаторы идет его основатель Красимир Врански. Кроме того, вы можете поучаствовать в Умном голосовании. Его цель - лишить незаслуженной монополии "Единую Россию" в Петербурге, потому что именно монополия служит главной причиной абсурдных управленческих решений.

Любите свой город, читайте хорошие книги, участвуйте в кампании - и чудеса не заставят себя ждать.

Alexander Minakov, minakovas, Александр Минаков

Тихий чат

В телефоне у всех живет корпоративный чат. Да не один. Лучший чат - тихий чат. Тогда люди не хватаются постоянно за телефон, как заводные мартышки, а занимаются более продуктивными делами. Что еще важнее: у каждого участника чата есть право на отдых от чата. Нельзя будить чат в субботу и воскресенье. Когда рука тянется что-то написать в чат в выходной, резко ударьте себя по руке. Желание отпустит. Разбудить умирающий чат, в который давно никто не пишет, и вовсе большой грех.